Il Rent to buy e il condominio

Prima di passare ad esaminare a chi compete pagare o chi può esercitare il diritto di voto, è opportuno fare una breve premessa: al rtb è possibile arrivare attraverso due strade, vale a dire o con il modello contrattuale introdotto dal Decreto Sblocca Italia, ovvero stipulando un contratto di locazione e un contratto preliminare di compravendita concatenati fra di loro.

In entrambi casi il rtb assume un carattere bifasico:

1) una prima fase, durante la quale il futuro acquirente (la norma recentemente introdotta parla di conduttore) entra subito in possesso dell'immobile e paga un canone che viene imputato, in parte, a titolo di corrispettivo per il godimento e, in parte, a titolo di anticipo su prezzo;

2) una seconda fase, in virtù della quale, si ha l'effettivo trasferimento dell'immobile dal proprietario – concedente, al conduttore – acquirente.

La prima fase è logicamente destinata a durare molto tempo. Di solito si stabilisce una durata di 3 anni, per diverse ragioni, una fra tutte quella di far raggiungere al conduttore il c.d. equity bancario.

Per evitare fraintesi, quindi, è preferibile che le parti, con l'aiuto di un professionista, prevedano una o più clausole che tengano conto del fattore condominio.

Il rent to buy secondo l'art. 23 del D.L. 133/2014

Se si opta per il primo modello, la risposta alle nostre domande passa per l'esame dell'istituto dell'usufrutto.

Non potrebbe essere altrimenti, poiché il Legislatore, con il Decreto Sblocca Italia ha introdotto un vero e proprio modello contrattuale, associando la prima fase del rent to buy all'usufrutto e non all'originale locazione (to rent).

Le spese condominiali

Sono le norme in materia di usufrutto a fare da padrone, così che:

a) le spese condominiali di carattere ordinario, di manutenzione ordinaria, saranno a carico del conduttore – acquirente (art. 1004 c.c.);

b) le spese condominiali di carattere straordinario, invece, saranno a carico del proprietario, il quale verrà chiamato a partecipare agli interventi per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti muri di sostegno o di cinta (art. 1005 c.c.).

Il pagamento delle spese straordinarie, però, comporta che il futuro acquirente debba pagare al proprietario – concedente, per tutta la durata della prima fase, l'interesse sulle somme spese sulle riparazioni straordinarie.

Se il proprietario si rifiuta di svolgere le spese straordinarie, il conduttore – acquirente potrà eseguirle a proprie spese, per poi chiederne il rimborso (art. 1006 c.c.).

c) Entrambe le parti contraenti del rtb risponderanno in solido fra di loro nei confronti del condominio, così che l'amministratore potrà benissimo chiedere il pagamento dell'intero ammontare dei contributi dovuti ad uno solo dei contraenti. Chi paga, poi, avrà la possibilità di rivalersi sull'altro.

Partecipazione alle assemblee

Al conduttore – acquirente è dato il diritto di voto nelle assemblee condominiali che trattano affari riguardanti l'ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi condominiali.

Al proprietario – concedente, invece, compete il diritto di voto in tutti gli altri casi, comprese le delibere afferenti le spese straordinarie.

Il conduttore , però, avrà diritto al voto anche per le delibere afferenti lavori che eccedono l'ordinaria manutenzione se:

a) ha deciso di sostituirsi al proprietario, in ordine ad alcune spese di carattere straordinario;

b) le delibere riguardano addizioni (art. 986 c.c.) o migliorie (art. 985 c.c.) di competenza del conduttore.

In questi casi, la convocazione dell'assemblea dovrà essere comunicata, sia al proprietario che al conduttore.

Il rent to buy con contratto di locazione + contratto preliminare di compravendita

Nulla esclude che le parti possano stipulare un contratto di rtb discostandosi dal modello introdotto dal Legislatore, concatenando, fra di loro, un contratto di locazione e un contratto preliminare di compravendita.

Se le parti adottano questa alternativa, i rapporti con il condominio, per tutta la prima fase, seguiranno i normali rapporti fra inquilino e locatore, così le spese ordinarie spetteranno al conduttore – acquirente e quelle straordinarie al proprietario – concedente (art. 9 Legge 392/1978).

Il conduttore avrà diritto di voto, al posto del proprietario, solo per le delibere condominiali afferenti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (se condominiali) e potrà partecipare, senza alcun diritto di voto, durante le delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (art. 10 Legge 392/1978).

Nei confronti del condominio, infine, in caso di mancato pagamento da parte del conduttore delle quote condominiali, sarà il proprietario a rispondere nei confronti del condominio, ma potrà rivalersi sull'inquilino.

Gli oneri condominiali dopo il trasferimento

In entrambi i casi, vale a dire, sia che le parti contraenti abbiano optato per il modello introdotto dall'art. 23 e sia che abbiano fatto ricadere la propria scelta sul contratto di locazione connesso al contratto preliminare di compravendita, una volta che si perfeziona la seconda fase e, quindi, si ha il trasferimento della proprietà dell'immobile dal proprietario al conduttore, entrambi risponderanno nei confronti del condominio, in solido fra di loro, per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 Disp. Att. C.C.).

Questo, è in maniera sintetica, la ripartizione degli oneri fra i contraenti dei Rtb, ma ogni caso può avere delle peculiarità che richiedono delle pattuizioni specifiche che solo un professionista preparato può prevedere per evitare futuri litigi.

Avvocato Gennaro Marasciuolo del Foro di Trani