Rent to buy cosa è e come è stato disciplinato

In altre parole, è come se il proprietario dell'immobile finanziasse il conduttore, concedendogli il pagamento rateale del prezzo.

La sua diffusione, complice la crisi economica, ha spinto il Governo, con il Decreto Sblocca Italia, a introdurre una disciplina, seppur non completa, per garantire le parti che scelgono questo strumento contrattuale, che permette, nella gran parte dei casi, l'acquisto della propria, agognata, prima (e spesso unica) casa.

Perché conviene al venditore

Concedendo da subito il godimento dell'immobile e consentendo un pagamento rateale del prezzo, il proprietario ha molte più chance di trovare un acquirente, soprattutto quando ha necessità di monetizzare in un periodo, come quello che stiamo attraversando, in cui il mercato immobiliare è quasi fermo.

Perché conviene all'acquirente

Il rtb è sicuramente molto vantaggioso per l'acquirente: entra subito in possesso dell'immobile, molto spesso la “casa”, incomincia a pagare un canone che comprende anche una somma che verrà scomputata dal prezzo di vendita.

Non è da sottovalutare un vantaggio indiretto che comunque accede all'acquirente, vale a dire, il raggiungimento del c.d. equity bancario, o meglio il conseguimento di tutti quei parametri che consentono all'acquirente di ottenere un mutuo da una banca.

E' oramai pacifico, purtroppo, come oggi sia difficile ottenere un mutuo da una banca, conseguentemente, se il futuro acquirente si presenta con una parte del prezzo di vendita già pagato, per giunta mediante delle rate, per un periodo più o meno lungo (di solito, per tre anni), non troverà grossi ostacoli alla concessione del mutuo, poiché avrà dimostrato di aver raggiunto un più che sufficiente livello di equity.

Come funziona il rent to buy

E' un contratto caratterizzato da due fasi, poiché nasce dall'unione di due contratti differenti: la locazione e la compravendita.

Ma non bisogna lasciarsi ingannare dal verbo “to rent”, poiché, così come è stato disciplinato dal Decreto Sblocca Italia, molti dei caratteri del contratto di locazione si sono persi, in favore della concessione di un diritto di godimento.

Mi spiego.

La pratica commerciale, prima dell'introduzione della nuova normativa (ma nulla esclude che si possa continuare a farlo oggi), prevedeva la stipula di due differenti contratti, quello di locazione e un preliminare di compravendita, connessi fra di loro.

Sicchè, durante una prima fase, caratterizzata dalla locazione, il conduttore versava un canone superiore a quello normalmente praticato per le locazioni, poiché in esso comprendeva:

1) una parte afferente il godimento dell'immobile (il vero e proprio canone di locazione) e

2) un'altra parte, costituente un anticipo sul pagamento del prezzo di acquisto, da decurtare dalla somma a versarsi per perfezionare la vendita vera e propria.

I contraenti, quindi, prevedevano l'ammontare della somma da destinare a canone di locazione e quanto da destinare ad anticipo prezzo; il prezzo della vendita, la durata della locazione, oltre che il giorno in cui si sarebbe passati alla seconda fase, vale a dire, alla stipula del contratto definitivo di compravendita, con il conseguente passaggio dell'immobile, dal proprietario all'acquirente.

Acquirente e venditore, in altre parole, nel pieno dell'autonomia contrattuale, andavano a svolgere quello che molti hanno definito “un programma preparatorio all'acquisto”, poiché il tutto era propedeutico a tale scopo: il trasferimento della proprietà.

Il Governo, invece, cercando di tutelare maggiormente l'acquirente, ha snaturato il rtb, così come veniva adattato in Italia, andando a introdurre una nuova fattispecie contrattuale che non ha più punti in contatto con la locazione ed incide sull'autonomia contrattuale delle parti.

La nuova disciplina e il rinvio alle norme sull'usufrutto

Il comma 3 dell'art. 23 del Decreto Sviluppo Italia sancisce definitivamente il divorzio del rtb italiano, dal contratto di locazione, facendo esplicito rinvio all'applicazione delle norme in materia di usufrutto per disciplinare gli obblighi nascenti in capo a proprietario ed acquirente, quali la redazione di un inventario (artt. 1002 – 1003 c.c.), il riparto delle spese di custodia, di amministrazione e manutenzione ordinaria (artt. 1004, 1005, 1006 e 1007 c.c.), i casi di usurpazione (art. 1012) e il riparto delle spese di lite (art. 1013 c.c.).

Ciò comporta che, con il nuovo istituto si dovrà necessariamente disciplinare, riconoscendola o meno, la facoltà, per l'acquirente, di concedere, in tutto o in parte, in locazione (e non più in solo sublocazione), l'immobile oggetto di contratto.

Al futuro acquirente, nonostante sia definito dalla legge, quale “conduttore”, non dovrebbero, quindi, applicarsi, le norme in materia di locazione (Legge sull'equo canone, L. 392/1978 e la Legge 431/1998) e, conseguentemente, quelle che disciplinano la durata minima del contratto, il rinnovo automatico, la disdetta, oltre quelle in materia di sfratto per morosità.

Cosa succede in caso di inadempimento

Se ad essere inadempiente è il proprietario dell'immobile, vorrà dire che questi non intende onorare il proprio impegno e, quindi, procedere con il trasferimento.

In questo caso l'acquirente avrà a disposizione due possibilità:

1) agire per far dichiarare da un giudice la risoluzione del contratto di rtb e, come previsto dal comma 5 dell'art. 23, la restituzione della parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;

2) agire ai sensi dell'art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che, sostituendosi alla volontà del venditore, trasferisca la proprietà dell'immobile in favore dell'acquirente, a condizione, però, che questi abbia offerto, nei modi di legge, il prezzo pattuito.

Se è l'acquirente ad essere inadempiente, il contratto di rtb si risolve solo se il mancato pagamento, anche non consecutivo, di canoni è superiore ad un ventesimo (1/20) del loro numero complessivo (comma II, art. 23).

Questa disposizione, rispetto a quanto indicato dall'art. 1453 c.c., assume il carattere di norma speciale, così che per grave inadempimento posto a giustificazione della risoluzione contrattuale, si deve intendere il mancato pagamento di tante rate concordate, che superino il ventesimo del totale.

Così, ad esempio, se le parti hanno previsto il pagamento di 100 canoni, il proprietario potrà agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto, solo se i canoni non pagati sono più di 5 (un ventesimo di 100).

Questa disposizione, però, presuppone che i canoni debbano avere necessariamente lo stesso importo, poiché sarebbe illogico utilizzare come parametro ai fini della determinazione del grave inadempimento, il numero dei canoni se questi, ad esempio, aumentano di valore, con il passare del tempo e, proseguendo con l'esempio, i canoni non pagati sono i primi, quelli di valore inferiore.

Sarebbe stato preferibile, che si fosse fatto riferimento al valore complessivo dei canoni da pagare.

Una volta sciolto il contratto l'acquirente:

1) dovrà restituire l'immobile;

2) perderà interamente i canoni versati e saranno definitivamente acquisiti dal proprietario a titolo di indennità, salva diversa pattuizione fra le parti.

Se l'acquirente - conduttore non intende lasciare l'immobile, il concedente – proprietario cosa può fare? Può sfrattarlo?

Di certo, se a monte le parti hanno scelto lo schema contrattuale introdotto con il Decreto Sblocca Italia, stante l'esplicito rinvio alle norme sull'usufrutto, non si potrà applicare la procedura dello sfratto per morosità; procedura alla quale si potrebbe ricorrere, invece, se il rtb fosse disciplinato da un contratto preliminare di compravendita, connesso ad un contratto di locazione.

Per chi sceglie lo schema contrattuale appena introdotto, però, nulla è perduto … anzi!

Non sarà necessario instaurare un vero e proprio giudizio per ritornare in possesso dell'immobile perchè, invece, in modo più celere, si potrà passare direttamente alla fase esecutiva, utilizzando, quale titolo esecutivo, lo stesso contratto, a condizione, però, che sia stato redatto per atto pubblico.

Il tutto trae fondamento dall'art. 474 c.c. che consente di procedere con l'esecuzione forzata per consegna o rilascio con “atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli”.

La tutela del conduttore – acquirente

Il Governo, come già anticipato, ha inteso tutelare l'acquirente – conduttore, così da estendere, al rtb, l'applicazione di alcune norme in materia di trascrizione immobiliare che richiedono, implicitamente, la veste dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

In prima battuta, si è cercato di rendere opponibile ai terzi il contratto siglato così che, ad esempio, il proprietario – concedente non possa cedere o locare lo stesso immobile a soggetti differenti al conduttore – acquirente.

Il Governo ha, quindi, esteso al rtb l'applicazione delle norme in materia di trascrizione del contratto di locazione (art. 2643, comma primo, n. 8) e in materia di trascrizione del contratto preliminare di compravendita (art. 2645 bis c.c.), con la precisazione, in quest'ultimo caso, che il termine triennale previsto entro il quale, in mancanza di contratto definitivo, la trascrizione del preliminare perde ogni effetto, subisce un'estensione a 10 anni.

Assoggettando il rtb alle norme in materia di trascrizione del contratto preliminare, è stato conseguentemente e logicamente previsto cheallo stesso si applichino:

1) l'art. 2668, quinto comma c.c., in materia di cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare;

2) l'art. 2775 bis c.c. che conferisce al promissario acquirente, nel caso in cui la trascrizione sia ancora valida, un privilegio speciale sul bene immobile, in caso di procedura esecutiva (vendita all'asta azionata da un terzo creditore del proprietario – concedente);

3) l'art. 2825 bis c.c., il cui contenuto non è a tutela dell'acquirente, bensì delle banche o, più in generale, di coloro che hanno concesso il mutuo ad un costruttore edile, poiché estende l'ipoteca (a garanzia del mutuo), anche a quella porzione del fabbricato, oggetto di un preliminare di vendita, qualora il promissario acquirente si accolla la quota del debito derivante dal mutuo.

A ben vedere, però, quest'ultima disposizione difficilmente troverà grande applicazione pratica, atteso che il rtb presuppone il godimento dell'immobile, che è materialmente incompatibile con la vendita di un immobile ancora da costruire.

Avvocato Gennaro Marasciuolo del Foro di Trani

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