La nuova nullità del contratto di locazione: LE 2 NULLITA' DELL'ART. 13

Le 2 nullità dell'art. 13 della L. 431/98 concernenti i canoni di locazione

L'art. 13 della Legge sulle locazioni a uso abitativo sanziona con la nullità due comportamenti molto frequenti, in frode alla legge:

1) il patto che comporta la corresponsione, da parte del conduttore, di una somma maggiore rispetto a quella risultante dal contratto scritto e/o registrato;

2) la c.d. “locazione di fatto” o “a nero”, vale a dire, il contratto di locazione, seppur da registrare, tenuto nascosto all'Erario.

In entrambi i casi, sia il locatore che il conduttore ricorrono a questi sotterfugi per pagare di meno o per non pagare affatto:

a) l'imposta di registro (calcolata in proporzione al canone di locazione annuo) gravante su entrambi i contraenti;

b) l'imposta sui redditi di esclusiva competenza del locatore.

All'onor del vero, però, non tutti i contratti di locazione vanno registrati, ma solo quelli la cui durata supera i trenta giorni.

E' altrettanto vero, inoltre, che l'art. 13 prevede anche una terza nullità, nel caso in cui le parti vadano a derogare alla durata minima del contratto prevista dalla legge, ma questa disposizione non verrà esaminata in questa sede, poiché esula dalle modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità per l'anno 2016.

Perchè la sanzione della nullità?

Sono molte le motivazioni che hanno spinto il Legislatore a ricorrere all'istituto della nullità:

a) certezza nei rapporti giuridici soprattutto quando in ballo c'è l'abitazione che è un bene della vita molto importante;

b) stabilizzare sia il canone di locazione che la durata del contratto di locazione;

c) contrastare l'evasione fiscale.

Il primo caso: pagamento di una somma maggiore rispetto a quella risultante dal contratto scritto e/o registrato.

Perchè e/o?

Come detto, non tutti i contratti di locazione vanno obbligatoriamente registrati, così quando il Legislatore ha disciplinato la nullità delle pattuizioni che riconoscono al locatore un canone superiore a quello pattuito, ha previsto che tale sanzione venga comminata sia nel caso di contratto registrato (art. 13, comma 4 della L. 431/98), che di contratto non registrato (art. 13, comma 1 della L. 431/98).

Conseguenze della nullità

La nullità (quale istituto di diritto civile) travolge il contratto e lo priva di validità ed efficacia, tanto da ritenerlo come mai esistito.

La semplice applicazione dell'istituto della nullità, però, per i contratti di locazione produrrebbe un ingiustificato arricchimento per il conduttore, il quale potrebbe pretendere la restituzione dei canoni pagati in virtù del contratto nullo, nonostante abbia fruito dell'immobile.

Per evitare questo effetto collaterale, è stato previsto:

1) che il conduttore, nel caso in cui paghi un canone superiore a quello pattuito e/o risultante dal contratto registrato, possa agire nei confronti del locatore per ottenere la restituzione di quanto pagato in più entro 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile al locatore;

2) che se il contratto è ancora in corso, il conduttore possa richiedere che il canone di locazione venga ricondotto a quello pattuito o risultante dal contratto registrato.

Il contratto di locazione di fatto o a nero

Prima di passare alle novità introdotte con la Legge di Stabilità, è opportuno precisare che per i contratti di locazione non registrati, in mancanza di un'esplicita previsione normativa, è possibile parlare di nullità grazie ad un interpretazione giurisprudenziale dell'art. 13 e dell'art. 1 della L. 431/1998 (da ultimo la sentenza resa a Sezioni Unite della Cassazione n.18214/2015).

Dopo l'emersione del contratto e la dichiarazione di nullità del contratto verbale, quindi, al conduttore è riconosciuta la possibilità, come accade per i “canoni maggiorati”, di esperire un'azione di restituzione del canone in eccesso e, quindi, la possibilità di rideterminare il canone stesso.

Prima dell'ultimo intervento legislativo, però, al conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato era possibile rivolgersi al competente Magistrato, a condizione che avesse provato che l'instaurazione del rapporto di fatto fosse stata pretesa dal locatore.

Se da una parte, dunque, veniva concessa la possibilità di far emergere il contratto di locazione di fatto, dall'altra, gravando l'inquilino di un particolare onere probatorio, si riducevano le probabilità che quest'ultimo potesse abusare della facoltà concessagli .

Con il comma 59 dell'art. 1 della Legge di Stabilità per l'anno 2016, il particolare onere probatorio è stato cancellato, così oggi il conduttore, nel giudizio per la rideterminazione del canone, dovrà provare solo l'ammontare del canone della locazione ad uso abitativo a nero, nonostante, ad esempio, fosse stato inizialmente d'accordo con il locatore.

Le ricadute pratiche, con molta probabilità, saranno gravi, atteso che, come ho già indicato nel precedente post, per contratto a nero (affetto da nullità), può intendersi anche il contratto di locazione registrato in ritardo, vale a dire, oltre il termine di 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

Non è, quindi, da escludere che “qualcuno” ne possa approfittare!

Per questo motivo, dubito, che la nuova modifica resisterà ad un futuro controllo da parte della Corte Costituzionale, anche perché il sistema introdotto è del tutto analogo a quello previsto dai commi 8 e 9 dell'art 3 del D.Lgs. 23/2011, in materia di cedolare secca, norme dichiarate illegittime a livello costituzionale.

Come al solito, staremo a vedere!

Avvocato Gennaro Marasciuolo del Foro di Trani