Locazione: il ritorno dei contratti a nero con canone agevolato

L’intervento della Corte Costituzionale. 

Il Giudice delle Leggi, con la sentenza 50/2014, aveva abrogato i comma 8 e 9 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in tema di cedolare secca.

Queste norme, per combattere il fenomeno dei contratti di locazione non registrati, i così detti contratti “a nero”, avevano previsto che, in caso emersione, il solo contratto ad uso abitativo avrebbe subito le seguenti modifiche:

- la durata del contratto incominciava a decorrere dal momento della registrazione, indipendentemente dall’inizio effettivo del rapporto locativo;

- il canone d’affitto veniva automaticamente determinato nella misura del triplo della rendita catastale dell’immobile;

- la durata della locazione veniva comunque fissata in 4 anni più 4 anni.

In questo modo, però, si andava ad avvantaggiare il conduttore che, comunque, aveva concorso nell’evasione dell’imposta di registro.

Ad avere la peggio era il locatore, il quale si trovava un contratto totalmente modificato con un canone, la gran parte dei casi, del tutto risibile.

Ma parlare al passato non è corretto, perché il Legislatore ha fatto letteralmente salvi gli effetti dei contratti di locazione a nero, che erano emersi, con buona pace della “certezza del diritto”.

Invero, la Corte Costituzionale, con il suo provvedimento, non è entrata nel merito della misura sanzionatoria: praticamente non ha detto che la modifica ex lege del contratto di locazione contrastava con una norma della nostra costituzione, ma si è fermata prima, bacchettando il Governo, quale legislatore delegato, che aveva ecceduto rispetto ai principi indicati dalla legge delega adottata dal Parlamento.

Il Legislatore, quindi, introducendo il comma 1-ter, nell’art. 5, del Decreto legge 28/03/2014, n. 47, (convertito nella Legge 23/05/2014, n. 80), sembra aver ratificato l’operato del Governo, ritenendo giusto il sistema sanzionatorio della modifica contrattuale, in danno del solo locatore, almeno fino al 31/12/2015.

Cosa succede adesso?

I conduttori dei contratti di locazione ab origine non registrati hanno certamente usufruito di un canone agevolato dal giorno della registrazione e fino, almeno, al 15 marzo 2014, data di pubblicazione della sentenza 50/2014, della Corte Costituzionale.

Successivamente a questa pronuncia, il canone e la durata del contratto sono ritornati ad essere quelli stabiliti con i rispettivi locatori ed, infine, con l’entrata in vigore della Legge 80/2014, i canoni di locazione, come le altre clausole contrattuali (inizio del contratto e durata), sono ritornate a modificarsi in loro favore, ma solo a tempo determinato, vale a dire fino al 31/12/2015.

Il Legislatore è stato chiaro: sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registri ai sensi dell'art. 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.

Parlando al passato, ha voluto salvare solo i contratti già emersi ai quali erano già state apportate le modifiche in virtù della normativa dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale e non è andato oltre.

La nuova norma, comunque, non è applicabile ai contratti che, anche se stipulati in vigenza dell'art. 3 D.Lgs. 23/2011, sono stati registrati dopo la sentenza della Corte Costituzionale.

Altra questione.

Il conduttore che, come l'esempio che precede, assiste ad una nuova riduzione del canone, può chiedere la restituzione di quanto ha pagato in più, dal 15 marzo 2014 all'entrata in vigore della L. 80/2014?

La risposta dovrebbe essere negativa.

La legge, se non dispone diversamente, non può essere retroattiva, non può, cioè, disciplinare per il passato. Poichè, quindi, il Legislatore nulla ha detto, il canone sarà comunque ridotto, ma per il passato, il conduttore non potrà agire per la restituzione delle somme pagate.

Ma i dubbi non si fermano qui: cosa succederà il 31/12/2015? Come verrà calcolata la durata del contratto?

I comma 8 e 9 dell'art. 3 della legge sulla cedolare secca hanno, infatti, introdotto una nuova durata di 4 anni più altri 4 anni, per i contratti “emersi”, che decorre dal momento della registrazione, ne consegue che allo scadere del 31 dicembre 2015, quando, cioè, la nuova normativa non produrrà più alcun effetto, come verrà determinata la durata? Si ritornerà a calcolarla in virtù di quando scritto nell'originario contratto, o la durata si determinerà in virtù della legge oramai inefficace?

C'è solo da augurarsi che prima del capodanno 2016, il Legislatore intervenga nuovamente, senza, però, dare il ben servito alla certezza del diritto.

Staremo a vedere!!

Avvocato Gennaro Marasciuolo