La nuova nullità del contratto di locazione: OBBLIGHI DEL LOCATORE

I conduttori e gli amministratori di condominio: vecchi e nuovi delatori del fisco

La novità che ha riscosso maggior eco è stata l'introduzione dell'obbligo di registrazione del contratto entro 30 giorni del contratto di locazione, esclusivamente sul locatore.

Sarà questi, infatti, a doversi onerare della materiale registrazione e a dover darne comunicazione, entro i successivi 60 giorni al conduttore e all'amministratore di condominio, anche per aggiornare l'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, numero 6 c.c..

Quest'ultima comunicazione sicuramente, anche nel rispetto della privacy dei contraenti, dovrà essere sintetica (dati anagrafici degli inquilini ed estremi della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate), non essendo obbligatorio riportare le condizioni essenziali del contratto, quali durata e ammontare del canone.

Questa disposizione offre alla possibilità all'Erario, però, di svolgere dei controlli incrociati, confrontando anagrafe condominiale e contratti di locazione, o di chiedere informazioni direttamente agli amministratori, circa gli occupanti degli immobili destinati all'uso abitativo.

La novità in questione è stata molto criticata anche in ragione dello scollamento fra la disposizione civilistica introdotta, con le norme fiscali in materia di imposta di registro, attualmente non modificate, che impongono, ad entrambi i contraenti, di registrare il contratto, quindi, non solo in capo al locatore.

Altre critiche sono state mosse per il mancato raccordo delle nuove disposizioni con il ravvedimento in materia fiscale.

Secondo quanto indicato dal primo comma dell'art. 13 della L. 431/98, infatti, nel caso di mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo, lo stesso è nullo.

Quindi, cosa succede se il locatore effettua la registrazione in ritardo (anche a causa di una semplice svista), dopo il decorso dei trenta giorni? Il contratto è sempre nullo?

Secondo quanto previsto dalla norma civilistica, vale a dire, l'art. 13, si dovrebbe dare una risposta positiva, ma in questo modo:

a) si priverebbe il contribuente della possibilità, generalmente riconosciuta, di pagare oltre i termini e di avere uno “sconto” sulle sanzioni e

b) per un semplice errore del locatore, il conduttore potrebbe usufruire di un canone rideterminato dal giudice (e certamente più basso da quello effettivamente pattuito) in virtù del riscritto comma 6 dell'art. 13, ma di questa ipotesi ne parlerò nel prossimo post.

La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, persino a Sezioni Unite, poi, ci ha messo il proprio zampino sancendo che la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo per effetto della mancata registrazione dello stesso, non è sanabile con una registrazione tardiva, poiché i contraenti avrebbero violato una norma posta a tutela di un interesse pubblicistico (Cass. SS.UU. 18123/2015).

Come spesso accade la normativa non è chiara. Vedremo come si evolveranno le sue interpretazioni e se sarà possibile conciliare le esigenze fiscali con quelle dei locatori e dei conduttori, soprattutto con le riformulate ipotesi di nullità del contratto di locazione ad uso abitativo, oggetto del prossimo post.

Avvocato Gennaro Marasciuolo